Apakah Sertifikat HGB Bisa Ditingkatkan Menjadi SHM?

Rumelu.com: Banyak calon pembeli rumah merasa ragu ketika mengetahui properti yang diminati masih berstatus Hak Guna Bangunan (HGB). Pertanyaan yang paling sering muncul adalah: apakah sertifikat HGB bisa ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM)?

Pertanyaan ini sangat wajar. Di Indonesia, SHM dikenal sebagai bentuk kepemilikan properti dengan tingkat kepastian hukum paling tinggi. Karena itu, tidak sedikit pemilik rumah yang ingin mengubah status HGB menjadi SHM demi mendapatkan perlindungan hukum yang lebih kuat.

Namun, proses tersebut tidak selalu otomatis. Ada sejumlah syarat, prosedur, dan ketentuan yang perlu dipahami sebelum mengajukan peningkatan hak.

Memahami Perbedaan Dasar HGB dan SHM

Sebelum membahas proses peningkatan hak, penting untuk memahami perbedaan mendasar antara HGB dan SHM.

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik pribadi dengan jangka waktu tertentu. Sementara itu, Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan hak kepemilikan penuh atas tanah yang tidak dibatasi masa berlaku selama memenuhi ketentuan hukum yang berlaku.

Jika Anda masih bingung membedakan keduanya, baca juga artikel Perbedaan HGB dan SHM yang Wajib Dipahami Pembeli Rumah agar memiliki gambaran yang lebih jelas sebelum membeli properti.

Apakah HGB Bisa Ditingkatkan Menjadi SHM?

Jawabannya adalah bisa. Namun, peningkatan HGB menjadi SHM hanya dapat dilakukan apabila memenuhi persyaratan tertentu sesuai ketentuan pertanahan yang berlaku.

Pada umumnya, peningkatan hak dapat dilakukan apabila tanah digunakan sebagai rumah tinggal dan dimiliki oleh Warga Negara Indonesia.

Karena itu, setiap kasus perlu dilihat berdasarkan status tanah, penggunaan lahan, serta dokumen legalitas yang dimiliki pemohon.

Syarat Umum Peningkatan HGB ke SHM

Beberapa persyaratan yang biasanya diperlukan antara lain:

• Pemegang hak merupakan Warga Negara Indonesia (WNI).
• Tanah digunakan untuk rumah tinggal.
• Sertifikat HGB masih berlaku dan aktif.
• Tanah tidak sedang dalam sengketa atau blokir.
• Luas tanah memenuhi ketentuan yang berlaku.
• Tidak sedang menjadi jaminan kredit atau telah mendapatkan persetujuan dari pihak bank.

Jika seluruh persyaratan tersebut terpenuhi, proses pengajuan peningkatan hak dapat dilanjutkan melalui kantor pertanahan setempat.

Bagaimana Proses Peningkatan HGB Menjadi SHM?

Secara umum, proses peningkatan hak dilakukan melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Tahapan yang biasanya harus dilalui meliputi:

• Mengajukan permohonan peningkatan hak.
• Melengkapi dokumen administrasi yang diperlukan.
• Pemeriksaan data fisik dan yuridis tanah.
• Penerbitan keputusan peningkatan hak.
• Penerbitan sertifikat SHM yang baru.

Dalam praktiknya, banyak pemilik rumah menggunakan bantuan notaris atau PPAT agar proses berjalan lebih lancar. Anda juga dapat membaca artikel Peran PPAT dan Notaris dalam Transaksi Properti untuk memahami fungsi masing-masing pihak dalam proses legalitas properti.

Biaya yang Perlu Dipersiapkan

Biaya peningkatan HGB menjadi SHM dapat berbeda di setiap daerah karena dipengaruhi oleh luas tanah, lokasi properti, serta kebutuhan administrasi lainnya.

Secara umum, biaya yang perlu dipersiapkan meliputi:

• Biaya administrasi dan pelayanan pertanahan.
• Biaya jasa notaris atau PPAT.
• Biaya pengurusan dokumen pendukung.
• Pajak atau retribusi tertentu apabila diperlukan.

Sebelum mengajukan permohonan, sebaiknya tanyakan rincian biaya secara lengkap agar tidak terjadi kesalahpahaman selama proses berlangsung.

Bagaimana Jika Rumah Dibeli dari Developer?

Pada banyak proyek perumahan baru, sertifikat yang digunakan masih berupa HGB induk atas nama developer. Dalam kondisi seperti ini, peningkatan menjadi SHM biasanya dilakukan setelah proses pemecahan sertifikat dan balik nama kepada pembeli selesai dilakukan.

Karena itu, pembeli perlu memastikan seluruh komitmen developer terkait pengurusan sertifikat tercantum secara tertulis dalam dokumen perjanjian.

Untuk memahami proses pembelian rumah baru secara lebih menyeluruh, Anda dapat membaca artikel Panduan Membeli Rumah Baru dari Developer.

Risiko Jika HGB Tidak Ditingkatkan atau Diperpanjang

HGB memiliki masa berlaku tertentu. Jika tidak diperpanjang atau diperbarui ketika masa berlakunya habis, pemilik dapat menghadapi berbagai kendala administratif dan hukum.

Meskipun tersedia mekanisme perpanjangan, proses tersebut tetap membutuhkan waktu, biaya, dan pengurusan dokumen yang tidak sedikit.

Untuk itu, banyak pemilik rumah memilih meningkatkan status HGB menjadi SHM sebagai bentuk perlindungan aset jangka panjang, terutama jika properti akan diwariskan atau dijadikan investasi.

Baca juga artikel Masa Berlaku HGB dan Risiko Jika Tidak Diperpanjang untuk memahami konsekuensinya secara lebih mendalam.

Bagian Penting dari Pengamanan Aset Properti

Peningkatan HGB menjadi SHM bukan sekadar perubahan status sertifikat, melainkan langkah penting dalam memperkuat kepastian hukum atas aset properti yang dimiliki.

Dengan memahami syarat, proses, dan ketentuan yang berlaku, pemilik rumah dapat mengambil keputusan yang lebih tepat dan menghindari berbagai risiko hukum di masa mendatang.

Sebelum melakukan proses peningkatan hak, pastikan seluruh dokumen telah diverifikasi dengan baik. Anda juga dapat membaca artikel Cara Cek Sertifikat Rumah Sebelum Membeli serta Tanda-Tanda Sertifikat Rumah Bermasalah sebagai langkah antisipasi sebelum melakukan transaksi properti.